在商业环境日益激烈的今天，对于处在深度城市化阶段的商业地产集团而言，如何将项目做出差异化，是大家一直苦苦探索的问题，也是力争的制胜法宝。

在日本大阪南部，有一个大型商圈，为天王寺&阿倍野地区。天王寺站每天客流约73万人，车站周边不仅有天王寺、一心寺等历史景点、通天阁、新世界等大阪独有的美食区。在相邻的天王寺公园还有天王寺动物园、大阪市立美术馆，是大阪唯一文化潮流与自然共存的区域。也有大型商业设施和众多的购物街。在天王寺&阿倍野地区，轨道交通与周边商业形成了一体化，这也是日本商业中的一大特色。其中，近铁百货Harukas、社区商业Q’s MALL、还有素称“西部lumine”的MIO，三个项目通过差异化经营，实现了天王寺商圈的繁荣发展景象。

成功挖掘海外顾客的大百货——近铁百货

近铁百货集团成立于1934年，截止至2019年，近铁百货在日本大阪、奈良、名古屋等地共设立10家百货商场。而近铁百货海阔天空总店，坐落在深受国内游客喜欢的大阪新地标——阿倍野海阔天空大厦内，是日本最大最高的百货商场。

店内日本传统服饰——和服展示

近铁百货总店作为“阿倍野Harukas”的核心设施于2014年3月全面开业。第一年提出了1450亿日元的销售额目标，但实际销售额为1115亿日元。第二年开始，近铁百货就新设了外国人专用沙龙，与大阪市的美国电影主题公园“日本环球影城”（USJ）展开合作等措施，带动针对外国游客的免税销售额增至第一年的3倍以上。目前近铁百货海阔天空总店的营业额在全日本百货店排名第7位，可以说近铁百货能够达成销售目标，海外游客的贡献不小。自身采取缩小萎靡不振的年轻女性专卖店一条街，以及扩大展销区的措施也奏效。

专为中国游客设置的服务站

国际贵宾沙龙指引标识

为了满足海外顾客一站式的服务需求，无论在什么营业时段，近铁百货都有中文工作人员，顾客还可以提前预约购物陪同服务。顺着商场内的指示牌，可以走到体验区，顾客们可以亲身在近铁百货里体验各种活动，如品尝日本茶，感受日本茶道等。

在化妆品区结账的中国游客

深耕海外游客市场，因地制宜得制定策略，配合贴心的细节服务，成就了近铁百货营业额的直接增长。2018年7月，近铁百货海外旗舰店正式在东京全球购上线。可以看出近铁百货对中国顾客的野心，已由游客层扩大到线上。

近铁百货还曾制作过一个微视频，讲述了一位女孩在近铁百货华丽变身的故事，并在中国内地宣传蹿红。

另人安心的家庭亲子社区型商业——Q’s MALL

位于天王寺商圈的Q’s MALL项目是定位于年轻家庭亲子的社区开放型购物中心，项目从B1到4F。B1为食品、超市，1F-2F为服饰鞋包等品类，3F为美食广场，4F部分为餐馆，餐馆紧挨开放式花园，风景怡人，在这里用餐是非常惬意的享受。各个楼层的营业时间各不相同，这也体现了商场的人性化设置。例如B1和4F的部分闭店时间会稍晚些，4F南侧的餐饮区最晚可营业到晚上11:30。

在Q’s MALL1F北侧，提供了投币式储物柜的装置。使用时间为上午 10:00 - 晚上 9:00。储物柜分为收费储物柜和收费冷藏储物柜两种。商场内有婴儿车出借、轮椅出借服务，并有设置残疾人专用的停车场。Q’s MALL在各层设置了吸烟室、化妆室、哺乳室。并且每层都配备了Aed自动体外除颤仪装置。

儿童活动空间

人性化在Q’s MALL这个社区型商业中体现的淋漓尽致，它关心每一位社区人群的需求，并提供相应的细微服务。Q’s MALL也因此成为老人、特殊群体、带宝宝的家庭主妇等人群购物首选之地。顾客们感到在Q’s MALL的购物时光很安心，这也是Q’s MALL最初的定位设想。

时尚女性的购物天堂——MIO

MIO项目则是天王寺商圈中独树一帜的一道风景。MIO项目由西日本铁道JR开发，2019年3月，MIO完成调改工作，变身车站旁边的客流集合购物地带，成为深受年轻女性喜爱的潮流购物场所。

MIO分为本馆和PLAZA馆，主馆由1F到12F,PLAZA馆由B2到8F。经营商品主要以女性时尚为主，集结了包括时装、配件、杂货、化妆品、电子用品等380来家店铺。除此之外，MIO吸引日本女性的另一个重要特点是，MIO里有许多时尚又舒服的咖啡厅。众多环境氛围极佳的网红甜点店成为年轻女性们购物间隙放松、打卡拍照分享的心仪场所。

调整完毕的MIO，整个空间以舒适自然的风格打造，使用高级灰的温暖色系营造各楼层的购物氛围。空间中的细节感做的恰到好处，电梯口舒适的座椅布置既简洁又温馨，与导视牌呼应的地面指引符号透露着时尚与艺术的气息，男士服饰层的花纹地毯除了为空间增添了高级感，也防止奔跑嬉闹的孩子们滑倒。

商品方面值得重点关注的是，MIO汇聚了让所有Girls流连忘返的元素。从少女服到白领装，从各类护肤化妆系列到可爱的居家日用品。MIO以顾客喜好为分类依据，进行货品组合，从而创造性得制作出n种风格迥异的货品组合方式。这样的货品组合方式极大程度得丰富了顾客的视觉感官，刺激进店欲望，吸引着志同道合的同品味客群。

日本商业中的商品组合方式就非常值得我们国内的商业借鉴。无论是茑屋书店提倡的“生活方式提案”，还是日本传统百货中惯用的“服饰＋杂货”等等，其根本目的都是围绕着消费者，营造一个便于购物的环境。例如，我们都熟知，给裙子搭配一个好看合适的包包，却没有思考过给顾客营造一个怎样的生活场景，在出席某种场合时适合的衣物搭配。日本商业中服饰旁边配杂货，甚至配便民服务等很多大胆的想法都值得我们学习。

自然和谐的氛围营造、更丰富的功能型业态集合、加以优质的服务，是MIO带给天王寺商圈顾客的独特体验，深受时尚女性的青睐，也成为里这一类最具购买力人群的购物天堂。

结语：

近铁百货总店、Q’s MALL、MIO三大项目良好的运营，促成了天王寺商圈的持续发展，也促进着城市经济的繁荣。他们根据各自项目不同的清晰定位，错位经营，共融共存，相辅相承。为商圈稳定持续发展贡献了各自的力量，也实现了商业版块的美好蓝图。大阪天王寺商圈的成功案例是每一位商业人所希望看到的，针对国内商业，挑战与机遇共存。审时度势制定自身项目的定位和经营策略，一定也需要站高望远的视角。看过往，“山随平野尽”；望今朝，“江入大荒流”。